Технологии - 09.06.2015
Индустриальные парки сегодня
Большинство индустриальных парков в России в настоящее время находится на начальных этапах своего развития.
Индустриальный парк в России это молодая отрасль получившая развитие благодаря приходу инвесторов в Россию и инвестициям в промышленное производство.
Мы провели обследование более 10 индустриальных парков в центральном регионе России (Ярославская,Ивановская, Владимирская и Нижегородская области). Целью исследований был поиск крупной промышленной площадки под размещение машиностроительного или металлообрабатывающего производства. Мы выяснили, что в данный момент индустриальные парки типа «Brownfield» представлены в значительной мере виде красивого сайта в сети интернет и старого, ветхого производственного парка сохранившегося после распада советского союза с отсутствием качественной, подготовленной производственной площадки готовой для приема резидента.
Большинство площадок требует серьезного долгосрочного ремонта производственных и офисных площадей, без которого невозможно начать производственную деятельность. В состав необходимых работ на будущей площадке, как правило, сразу стоит включить ремонт кровли, стен, остекления и полов, необходимо увеличение и замена ворот для въезда транспорта, а также стоит обратить внимание на прилегающие территории, часто требующие организации эффективной транспортной логистики. И это все без учета подключения к энергоносителям, сети которых находятся в плачевном состоянии и требуют полной замены.
Анализ предложений производственных площадей индустриальных парков в центральном регионе России (Ярославская, Ивановская, Владимирская и Нижегородская области) показал, что практически невозможно найти крупное производственное помещение площадью более 2000 м2, имеющее в своем составе широкие пролеты от 18 м, высоту потолков более 12 м, наличие кранового оборудования, готовое к размещению резидента, имеющее приемлемое состояние площадей, качественные инженерные сети, большие офисные помещения с возможностью планировки помещений.
Следует отметить тенденцию в подходе по организации индустриального парка - управляющие компании готовы начинать капитальный ремонт только за счет будущего резидента в счет будущих платежей, т.е. привлекательность площадей парка и самого понятия «Индустриальный парк» как готовой площадки для осуществления нового промышленного производства находится под большим вопросом.
Также важно упомянуть о том, что повсеместное отсутствие четко сформированной и прозрачной управляющей компании, с понятной и необходимой для развития резидента стратегией и комплексом важных высококвалифицированных услуг, приводит к откладыванию планов производителей по развитию существующего бизнеса на неопределенный срок. Подход к организации индустриального парка в России и прозрачность управляющей компании напрямую влияет на инвестиционную привлекательность площадки.
Большое распространение среди индустриальных парков в России получила организация индустриального парка по типу «Greenfield» – создаваемые на пустом земельном участке, без готовых производственных площадей. Основное преимущество данного подхода к организации индустриального парка является строительство под ключ необходимой под Вашу технологию производственного комплекса.
Но при этом не всегда возможно определить стоимость будущего строительства без выполнения полного комплекса инженерных изысканий и проектных и строительных работ, наличие очень высоко затратных расходов на подключение к энергосетям, а также существенно долгий срок необходимый на проектные и строительные работы перед началом производства.
Исходя из вышесказанного получается, что использование площадей индустриальных парков организованных по типу «Greenfield» является гораздо более затратным и долговременным подходом к развитию бизнеса.
Индустриальные парки России | Действующие индустриальные парки типа «Brownfield» | Действующие индустриальные парки типа «Greenfield» | Индустриальный парк «ОКА» |
Наличие готовых площадей |
Есть, старые здания, требуют серьезного ремонта. | Готовых площадей нет, нужно проектировать и строить, итоговая стоимость неизвестна. | Готовое к размещению резидента здание, S более 40000 м?, ширина пролетов 12-18 м, высота потолков 12-14 м, крановое оборудование 10 тонн. |
Энергоносители | Старые мощности требуют дополнительных вложений при подключении. | Необходимо подключать по высоким тарифам. | Есть в здании, готово к подключению. |
Услуги управляющей компании | Четко не сформированы, как правило только охрана и уборка своей территории. | Возможны изменения после ввода в эксплуатацию. | Разработана единая стратегия развития. Услуги прозрачны и понятны. |
Стоимость аренды | 120-350 руб. с НДС. | Покупка земельного участка с обременением | 200 руб. с НДС. |